سرقفلی چیست؟ قوانین مربوط به سرقفلی-بهترین وکیل ملکی

حتما برای شما هم پیش آمده است که هنگام عبور از آژانس‌های املاک‌ به اصطلاح سرقفلی برخوده‌اید. یا اینکه ممکن است در صحبت‌ها و بحث‌های خوانوادگی این اصطلاح به گوشتان خورده باشد. بعضی از افراد این اصطلاح را به‌جای اصطلاح حق کسب و پیشه استفاده می‌کنند که کاملا اشتباه است. زیرا این دو با هم تفاوت دارند. هنگام مواجهه با این کلمه این سوال در ذهن ایجاد می‌شود که سرقفلی با مالکیت چه فرقی دارد؟ در این مقاله در مورد تعریف دقیق این اصطلاح، قوانین و مقررات مربوط به آن صحبت خواهیم کرد. سپس در مورد بهترین وکیل ملکی نکاتی را بیان می‌کنیم. پس تا پایان مقاله با ما همراه باشید.

---

مشاوره رایگان با وکیل اصفهان

---

تعریف سرقفلی (حقیقی) و انواع آن

این کلمه بیانگر روابط بین موجر و مستاجر است و قانون‌گذار حقی را برای مستاجران املاک تجاری اختصاص داده‌ است تا به‌ نحوی از مستجران حمایت کند. به زبان خیلی ساده سرقفلی بیانگر حقی است که به شخص کاسب و بازرگانی که ملکی را را اجاره می‌کند تعلق می‌گیرد. این حق زمانی‌ به مساجر تعلق می‌گیرد که بخاطر تقدم در اجاره ملک، افزایش شهرت، کسب رضایت مشتریان، خوش‌نامی و رونق کسب و کار توسط عمکرد و تلاش وی در آن ملک به‌وجود آمده است. این موضوع حائز اهمیت است که این حق فقط به مستاجران املاک تجاری تعلق می‌گیرد. این حق دلالت بر اولویت استفاده مستاجر از آن ملک دارد و پس از پرداخت این مبلغ، معمولا مستاجر مبلغ اندکی بابت اجاره بها پرداخت می‌کند.

پس به‌هیچ وجه مربوط به واحدهای مسکونی نمی‌شود. زیرا املاک مسکونی مثل املاک تجاری رشد و ترقی قابل توجهی ندارد. بنابراین نمی‌توان برای آن حق کسب و پیشه و امثال آن را در نظر گرفت. مستاجر پولی را هنگام عقد قرارداد اجاره، (جدا از مبلغ اجاره تعیین شده) به موجر پرداخت می‌کند. پس از پایان مدت قرارداد موجر می‌تواند بدون نیاز به هیچ دلیلی دیگر به جز انقضای مدت قرارداد، مبلغ سرقفلی را به مستاجر بازگرداند و از وی درخواست تخلیه کند.

مثالی برای سرقفلی

برای مثال قیمت ملکی که برای اجاره وجود دارد به مبلغ دو میلیارد تومان است. اجاره ماهیانه ملک مبلغ بیست میلیون تومان خواهد بود. بنا به قوانین مربوطه، مستاجر می‌تواند مبلغی معادل یک میلیارد و هشتصد میلیون تومان به موجر پرداخت کند و در مقابل ماهیانه مبلغ کمی مثلا دویست هزار تومان بابت اجاره بها به موجر پرداخت کند. این نکته را باید بگوییم که همه املاک تجاری حق سرقفلی را دارند و این حق ارزش مادی و معنوی دارد و قابل انتقال است. قوانین و مقرراتی در این زمینه وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم.

قوانین مربوط به سرقفلی

•  در ارتباط با انتقال آن به فرزند (در این مورد اختلاف نظر زیادی وجود دارد)
•  در ارتباط با انتقال آن به ورثه (چون سرقفلی ارزش مالی دارد و جز اموال شخص فوت شده به حساب می‌آید و بین وراث تقسیم خواهد شد)
•  برای مغازه مشاع (اگر شخص فوت شده تغدادی وارث داشته باشد سرقفلی به صورت مشترک بین آنها تقسیم می‌شود.)

قوانین مربوط به اجاره و انتقال

در مورد انتقال سرقفلی این نکاتی وجود دارد. مثلا در صورتی مالک می‌تواند آن را به دیگران انتقال دهد که سند سرقفلی رسمی باشد و مالک حق انتقال به غیر را داشته باشد. البته این نکته قابل ذکر است که انتقال جدید نیز باید با سند رسمی باشد. یعنی اگر هم حق انتقال وجود داشته باشد ولی سند آن عادی باشد پس امکان انتقال وجود ندارد. در مورد اجاره دادن محل مربوطه نیز، چون اینکار نیز انتقال به غیر محسوب می‌شود، اگر مستاجر اقدام به اجاره دادن آن محل کند؛ مالک می‌تواند از طریق مراجع قانونی اقدام نماید و نتیجه آن تخلیه ملک خواهد بود.

نکاتی در مورد اسقاط

یکی از دلایلی که باعث اسقاط سرقفلی یا از بین رفتن آن می‌شود، تغییر شغل است. اگر در سند سرقفلی یا همان اجاره‌نامه کسب و کار خاصی را ذکر کرده باشند و مالک سرقفلی بدون کسب اجازه و موافقت مالک ملک، کسب و کار خود را تغییر دهد؛ مالک ملک از طریق مراجعه به دستگاهای قضایی می‌تواند دستور تخلیه ملک خود را دهد. در صورتی که حق انتقال وجود نداشته باشد و مالک سرقفلی اقدام به انتقال یا حتی فروش آن کند مالک ملک این اختیار را دارد که نصف حق سرقفلی را به مالک آن و یا خریدار بدهد. بعد از آن، محل را تخلیه کند.

تفاوت با حق کسب و پیشه

همانطور که در مقدمه هم ذکر کردیم، سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت است. گرچه اکثر افراد این دو را یکی می‌دانند؛ ولی باهم فرق دارند. یکی از تفاوت‌های اصلی این است که سرقفلی جنبه قراردادی دارد. اما حق کسب و پیشه جنبه اجباری دارد. یعنی در حق کسب و پیشه نوعی جبر و اجبار دارد و خارج از اراده و خواست است. حق کسب و پیشه یا تجارت بیانگر حقی است که به مرور زمان برای کسی که ملک تجاری را اجاره کرده و تجارتی را در آنجا راه انداخته به وجود می‌‌آید. به‌صورتی که مستاجر در جریان کسب و کار در ملک، شهرت، محبوبیت و اعتباری به دست می‌آورد و کسب و کارش پر رونق می‌شود. در نتیجه حقی برای وی به‌وجود می‌آید که به آن حق کسب و کار می‌گویند. به حق کسب و پیشه، سرقفلی مجازی نیز می‌گویند.

همچنین حق سرقفلی قابل اسقاط و قابل توقیف و قابل ضمان است. ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست. همچنین فاقد قابلیت ضمان است. در حق کسب و پیشه امکان واگذاری و انتقال به غیر به‌هیچ‌ وجه وجود ندارد. همچنین در صورت تخلف حق کسب و کار ساقط می‌گردد ولی در آن یکی ساقط نخواهد شد.

بهترین وکیل ملکی

حتما برای همه شما پیش آمده است که در زمینه ملکی مشکلی برای شما پیش آمده باشد و نیازمند مشاوره و اخذ راهنمایی از وکلایی باتجربه باشید. پیدا کردن فردی متخصص در زمینه حقوق و حقوق ملکی همواره یکی از دغدغه‌های همه ماست. زیرا تشخیص وکیلی متخصص، حرفه‌ای، باتجربه و خوشنام کاری سخت و زمانبر است. اگر که در زمینه سرقفلی، خرید، فروش، انتقال و... مشکلی دارید باید به وکیل مراجعه کنید؛ زیرا به‌ هیچ‌ وجه نمی‌توانید این مشکل را به‌تنهایی رفع کنید. دعاویی که به این موضوع مربوط می‌شوند، پیچیده هستند و مستلزم داشتن تخصص‌های لازم‌اند. بنابراین نیازمند کمک از وکیلی خبره است. برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با بهترین وکیل ملکی در اصفهان مشورت کنید.

سخن پایانی

وکیل مخصوص مساله سرقفلی اقدامات مختلفی انجام می‌دهد. مثلا تاریخ انعقاد قرارداد مربوط به اجاره را چک می‌کند. این اقدامی بسیار حیاتی است. زیرا بخشی از قراردادها مربوط به قوانین قدیم و برخی مربوط به قوانین سرقفلی جدید هستند. این قوانین با هم متفاوت هستند. (مثل اختلاف نظر در مورد انتقال سرقفلی). یکی از اقدامات وکیل سرقفلی این است که بررسی کند که آیا مشکل در مورد سرقفلی است یا حق کسب و پیشه. اگر به وکیلی برای موضوعات مربوط به حق کسب و پیشه و امثال آن دارید وکیل اصفهان در خدمت شما عزیزان است.