وکیل ملکی اصفهان – بررسی ۵ دعوای مهم ملکی

وکیل دعاوی ملکی به چه کسی گفته می شود یا در چه زمینه ای فعالیت دارد.؟

وکیل ملکی اصفهان:

به وکیلی گفته می شود که در حوزه دعاوی وکیل متخصص ملکی تخصص دارد. دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی است که به نوعی به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می شوند. اموال غیر منقول به اموالی گفته می شوند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند. و در یک تقسیم بندی شامل املاک و اراضی می باشند. و در تقسیم بندی دیگر می توان اراضی را به اراضی داخل محدوده شهری و خارج محدوده شهری تقسیم بندی کرد. و در تقسیمی دیگری املاک را می توان به املاک تجاری و مسکونی منفک کرد. لذا دعاوی مختلفی در رابطه با تقسیم فوق مطرح می شود. که تمام این دعاوی در حوزه کاری وکیل ملکی اصفهان است .

مهمترین دعاوی ملکی عبارتند از:

دعاوی ملکی حقوقی یکی از انواع مختلف دعاوی حقوقی است.

برخی از مهم ترین موارد این دعاوی عبارتند از:

1. دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی.

2. دعاوی مربوط به خلع ید .

3. دعاوی مربوط به فسخ کردن قراردادهای ملکی.

4. دعاوی مربوط به مطالبه اجرت المثل اموال.

5. دعاوی مربوط به سرقفلی.

 

1. دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی

موضوعی است که بسیاری از کاربران در مشاوره های حضوری و تلفنی از بنده می پرسند. خریدار بایستی در زمان معامله مطمئن باشد. که ملک خریداری شده توقیفی یا در رهن بانک نباشد. چرا که در این حالت دادگاه نمی تواند رأی به تنظیم سند بدهد.

خریدار بایستی در این زمان همزمان با الزام فروشنده به تنظیم سند، درخواست فک رهن نماید. حال اگر دادگاه به نفع وی رأی صادر نماید، دادگاه نماینده اش را برای تنظیم نمودن سند به همراه خریدار به دفترخانه می فرستد.

چنانچه پس از معامله ملک و قبل از تنظیم نمودن سند، فروشنده فوت نماید. در خرید ملک خریدار بایستی این دعوای خود را علیه وراث ملک مطرح نماید. اگر هم وراث از تنظیم نمودن سند خودداری نمایند، دادگاه برای این کار نماینده اش را به همراه خریدار به دفترخانه اسناد رسمی می فرستد.

 

۲. خلع ید

خلع ید، به دعوایی اطلاق می شود که مالک یک مال غیر منقول، علیه متصرف غیر قانونی ملک خود اقامه می کند. در این دعوا مالک خواستار پایان تصرفات غیرمجاز خوانده .و بازستانی ملک خود است. منظور از تصرف غیر مجاز این است که متصرف با مالک هیچ گونه قراردادی ندارد. در واقع مالک به تصرفات متصرف رضایت نداشته و تصرفات انجام شده با اذن مالک نیست.مواردی که برای دعوای خلع ید حتما باید وجود داشته باشد:

الف)مالکیت خواهان دعوا بر موضوع مال

اولین شرط دعوای خلع ید این است. که خواهان مالکیت موضوع دعوا را داشته باشد. یا از طرف مالک موضوع دعوا سمت نمایندگی یا وکالت داشته باشد .بنابراین باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند. تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نماید. چرا که رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است.در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد. که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست.در این ‌صورت دعوای خلع ید خواهان به‌تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می‌باشد.

ب) تصرف غیرقانونی(غاصبانه)خوانده بر موضوع دعوا

باید تصرف خوانده دعوا بر مال غیر منقول بر خلاف قانون یا قرارداد و بدون اذن یا اجازه مالک یا قائم‌مقام وی باشد. در صورتی که تصرفات خوانده در موضوع دعوا عنوان «غاصبانه یا در حکم غاصبانه» را نداشته باشد. طرح دعوای خلع‌ ید مواجه با ایراد قانونی است.

ج) مال غیرمنقول بودن موضوع دعوا

باید موضوع دعوا خلع‌ ید از اموال غیرمنقول ذاتی باشند. در تعریف اموال غیر منقول ماده ۱۲ ق.م. مقرر می‌دارد: «مال غیرمنقول آن است. که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد. یا به‌ واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقض خود مال یا محل آن شود».یعنی باید موضوع دعوای خلع‌ ید اموال غیرمنقول چون زمین، خانه، آپارتمان، مغازه باشند. نه اموال منقولی چون ماشین و قایق.

۳. دعاوی فسخ قرارداد

در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. واژه‌ی خیار به معنی اختیار است .و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار، حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آنها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق، نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد. به عنوان مثال اگر فردی در قراردادی دارای «خیار عیب» باشد. (راجع به این خیار به زودی صحبت می‌کنیم)، می‌تواند یک‌طرفه و صرف‌نظر از رضایت یا عدم رضایت طرف مقابل، قرارداد را فسخ کند.به عبارت دیگر، فسخ قرارداد، برخلاف انعقاد قرارداد، تنها به یک اراده احتیاج دارد.

مهمترین موارد فسخ قرارداد ۱

1. خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند. که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.

2. یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند.

3. طرفین در معامله مقرر کنند. که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتواند معامله را به هم بزند.

4. فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست.نشان دهد و طوری رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود.

5. فروشنده یا خریدار شرط کند. که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد. به طور مخصوصی باشد اما به آن شرط عمل نکند. که در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند.

مهمترین موارد فسخ قرارداد ۲

1. در جنس یا عوض آن عیبی باشد.
2. معلوم شود مقداری از جنس که فروخته شده، مال متعلق به دیگری است.که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند تمام معامله را به هم بزند. یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد. همچنین اگر معلوم شود مقداری از چیزی که خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگری است. و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند تمام معامله را به هم بزند.یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد.
3. فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است.به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه که گفته، نبوده است. در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند. همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طوری که گفته، نبوده است.فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند.
4. مشتری پول جنسی را که به صورت نقدی خریده است.تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد. و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد.فروشنده می‌تواند معامله را بهم بزند. اما اگر جنسی که خریده است.مثل بعضی از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد می‌شود.چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد .و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد. فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند.
5. اگر مورد معامله حیوان باشد.خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند.
6. فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبی که توسط فروشنده فروخته شده است.فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.

۴. دعاوی مربوط به اجرت المثل ایام تصرف ملک

اجرت المثل چیست؟

اگر شخصی از مال دیگری بدون وجود قراردادی بین آنها، استفاده کند. باید اجرت منفعت استفاده شده را به مالک آن بپردازد به این اجرت، اجرت المثل گویند که میزان آن را کارشناس دادگاه تعیین می کند. تفاوتی هم ندارد که شخص با اذن مالک از منافع مال استفاده کند. یا بدون اذن او.  به بیان دیگر زمانی که موعد قرارداد اجاره پایان می یابد.عقد اجاره نیز پایان می پذیرد، اگر پس از انقضای مدت مذکور، مستاجر همچنان مورد اجاره را در تصرف خود داشته و از تخلیه ملک امتناع نماید.در این صورت موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نماید.

برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، موجر می بایستی به عنوان خواهان دعوا، دادخواستی را بر علیه مستاجر به عنوان خوانده دعوا مطرح نماید. مبلغ اجرت المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر یا بیشتر باشد. و به نظر کارشناس بستگی دارد.

دادگاه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت نموده. و پس از استماع اظهارات طرفین، در صورت محق دانستن موجر به دریافت اجرت المثل، قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر نموده. و کارشناس پس از بررسی و ارزیابی، اجرت المثل ملک را با توجه به موقعیت و شرایط ملک، تعیین می نماید.

 

۵. دعاوی مربوط به سرقفلی

سرقفلی به چه معنی است؟

سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است. که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:

«سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد. باید ملک را تخلیه کند.

حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود.بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

 

---

 

 

 

 

 

---

همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.

۰۹۱۳۳۷۰۱۵۱۸