وظایف مستاجر

سلام خدمت همه‌ی شما همراهان عزیز. خیلی خوشحالم که با یکی دیگر از مقالات کاربری و کیل اصفهان در خدمت شما عزیزان هستم. متاسفانه کماکان به علت عدم آگاهی موجر و مستاجر نسبت به قوانین و حقوق یکدیگر گاهی اختلافات و ناراحتی‌هایی بین افراد بوجود می‌آید. همه‌ی ما از تکالیفی مثل پرداخت  به موقع بهای اجاره و تخلیه در زمان تعیین شده و پرداخت هزینه‌های غیر اساسی و موارد دیگر اطلاع داریم. اما تا چه میزان نسبت به جزئیات حقوق و وظایف اطلاع داریم؟ اصلا تخطی از این قوانین و نادیده گرفتن حقوق طرفین چه پیامدی برای هر کدام خواهد داشت؟ در این مقاله قصد دارم تا حدودی جزئی و دقیق‌تر به این مسائل بپردازم. اگر اجاره‌نشین یا صاحب منزل هستید و می‌خواهید از حقوق خود مطلع شوید تا پایان این مقاله با من همراه باشید.

 

قوانین خانه‌ی اجاره‌ای

اجاره قراردادی است که طبق آن موجر یک ملکی را برای مدت مشخص در قبال اجاره‌ بهای مشخص به فرد دیگری واگذار می‌کند. طبق قانون تصویب شده در سال 1376 مستاجر باید بهای اجاره‌ی خود را در زمان مشخص به صورت ماهیانه پرداخت کند. در غیر این صورت این شرایط برای موجر فراهم است که قرارداد را باطل کند و ملکی که دراختیار فرد قرار داده است پس بگیرد. البته توجه کنید که این قانون صرفا زمانی قابل اجرا است که در قرارداد به آن اشاره شده باشد. اما قوانین در بعضی از شرایط تغییر خواهند کرد. سال 99 به علت وجود اپیدمی کرونا تغییراتی در این قوانین داشتیم:

• قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر به صورت خودکار تمدید می‌شوند.
• صاحب صرفا زمانی می‌تواند مستاجر را بیرون کند که بخواهد منزل  را بفروشد.
• حتی با وجود قصد فروش صاحب، مستاجر 2 ماه برای تخلیه فرصت دارد.
• حداکثر میزان افرایش مبلغ اجاره یا رهن در تهران 25 درصد، کلان شهرها تا 20 درصد و شهرهای دیگر تا 15 درصد خواهد بود.

 

 

وظایف مستاجر

پرداخت به موقع بهای اجاره‌

اجاره‌نشین باید به صورت ماهیانه در قبال منزل مورد استفاده باید کرایه پرداخت کند. در صورتی که در قرارداد «حق فسخ  در صورت عدم  پرداخت بهای اجاره به موقع» ذکر شده باشد به ناچار باید ملک را تخلیه کند. اگر به مدت سه ماه اجاره پرداخت نگردد یا کاری خلاف قرارداد صورت گیرد مالک اصلی می‌تواند از شورای حل اختلاف درخواست صدور تخلیه ملک خود را دریافت کند.

 

تخلیه‌ی ملک در زمان تعیین شده در قرار داد.

طبق زمانی که طرفین ضمن قرارداد با یکدیگر توافق کرده‌اند مستاجر موظف است ملک را تحویل دهد. پس از اتمام قرار مالک درخواست می‌کند که ملک را تخلیه کند. اگر با رضایتمندی تخلیه شد مشکلی پیش نمی‌آید اما ممکن است در بعضی از موارد اختلافات شدیدی بین طرفین صورت گیرد. برای اینکه رویکرد مالک، قانونی باشد یا باید از مدت قرارداد گذشته باشد یا 3 ماه متوالی بهای اجاره پرداخت نشده باشد و یا اینکه اقدامی بر خلاف متن قرارداد صورت گرفته باشد. در این صورت مالک می‌تواند دستور تخلیه خطاب به شورای حل اختلاف (محل ملک) صادر کند.

 

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه

تمامی دادگاه‌های عمومی صلاحیت رسیدگی به طرح دعوی تخلیه را دارند. اما اگر دعوی در ارتباط با تخلیه‌ی اماکن مسکونی باشد شورای حل اختلاف هم برای رسیدگی صلاحیت دارند. برای تخلیه‌ی مکان‌های تجاری و کسب و کار محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی دارند.

 

تقاضای مهلت برای تخلیه‌ی ملک

اگر مهلت استفاده از ملک به پایان برسد و مستاجر به هر علتی نتواند ملک را تحویل دهد، در صورت مراجعه‌ی مالک به دادگاه، دادگاه با برسی شرایط اجاره‌نشین یک‌ماه به او مهلت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند. لازم به ذکر است که این یک ماه هم باید اجاره پرداخت گردد.

 

 

هزینه‌های غیر اساسی که باید اجاره‌نشین پرداخت کند:

هزینه‌ی تعمیرات غیر اساسی از جمله:

• تعویض واشرهای متعلق به شیر آب
• عوض کردن چراغ‌های سوخته و خراب
• تعمیر جزئی قفل درب
• اتصال توری برای در و پنجره
• عوض کردن پوشال کولر آبی
• درست کردن سیستم‌های هوارسانی
• درست کردن خرابی‌های جزئی کلید و پریز برق

بر عهده‌ی مستاجر می‌باشد.

 

تعمیرات اساسی که پرداخت هزینه‌ی آن بر عهده‌ی موجر است عبارتند از:

• بازسازی مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره‌ها، سقف که گاهی اوقات در بعضی اوقات نم می‌دهد، حیاط، پشت‌بام و...)
• تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و...)
• تعمیرات مربوط به لوله‌کشی آب، فاضلاب، گاز
• تعمیر نشتی سرویس‌ها
• سیم‌کشی برق
• تعمیر آسانسور
• درست کردن درب برقی پارکینگ
• رنگ‌آمیزی ساختمان (توصیه می‌کنم مستاجر حتما نوع و شرکت رنگ مورد استفاده را در قرار داد ذکر کند)

اگر ملک اجاره‌ای نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد مستاجر باید اجازه دهد تا خود موجر به انجام تعمیرات اقدام کند. بر اساس ماده‌ی 502 قانون مدنی در صورتی که مستاجر بدون اطلاع و اجازه‌ی موجر تعمیراتی انجام دهد، هزینه‌ی آن را نمی‌تواند از موجر طلب کند مگر این که در زمان قرارداد این موضوع مورد توافق طرفین قرار گیرد. مطابق قانون اگر مالک تمایلی به تعمیر نداشت. ابتدا به صورت محترمانه از وی خواسته شود که تعمیرات را انجام دهد. اگر کوتاهی کند و هزینه‌ی تعمیرات زیاد باشد و فرد نتواند به راحتی از ملک استفاده کند این مسئله می‌تواند شرایط فسخ  قرار داد را فراهم کند. همچنین مستاجر نباید بهای اجاره را پرداخت کند.

 

 

 

وظیفه‌ی قانونی مستاجر در برابر شارژ ساختمان

شارژ ساختمان هزینه‌ای است که در ملک‌های آپارتمانی هر واحد موظف است در کنار هزینه‌ی آب و برق و گاز و تلفن خود در قبال موارد دیگری هم هزینه پرداخت کنند. طبق ماده‌ی 28 قانون تملک آپارتمان شارژ ساختمان باید برای تامین هزینه‌های موارد زیر مورد استفاده قرار گیرد:

سرایدار

هزینه‌ی قبوض آب و برق و گاز مشترک

مخارج مربوط به  تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان

هزینه‌ی تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان

مخارج مربوط به  نگهداری از گل و گیاهان که در محوطه‌ی عمومی هستند و رسیدگی به باغچه

هزینه‌ی لوازم مورد نیاز برای استفاده در بخش‌های عمومی (مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات الکتریکی و...)

 

جبران خسارت در صورت ضرر رساندن به ملک

از دیگر وظایف مستاجر این است که اگر در زمان اجاره توسط او به ملک آسیبی وارد شد جبران خسرات کند. اگر این آسیب به علت بلاهای طبیعی و یا همسایگان وارد شود موجر باید آن را پرداخت کند.

 

عدم استفاده از ملک با هدفی غیر از مورد توافق شده

لازم است به این نکته اشاره کنم که اگر ملک برای کسب‌وکار و تجارت در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد بدون اجازه‌ی موجر حق تغییر شغل و استفاده از آن مکان به هدف دیگر ندارد.

 

مستاجر بدون اذن مالک اصلی ملک را به شخص دوم اجاره ندهد.

در زمان عقد اجاره‌نامه نیازی نیست که موجر صاحب اصلی ملک باشد. یکی از ذی‌النفع‌ها یا وکیل وی می‌تواند این انتقال را انجام دهد. اما مستاجر صرفا زمانی می‌تواند ملک را در قالب اجاره در اختیار شخص دیگری قرار دهد که در اجاره‌نامه این مورد ذکر شده باشد.

 

در پایان

اگر صاحب‌خانه هستید و قصد دارد منزل خود را در اختیار شخص دیگری قرار دهید و یا اگر مستاجر هستید و تجربه‌ی خوبی از برخورد و عملکرد موجر  نداشتید، توصیه می‌کنم حتما نسبت به وظایف قانونی خود آگاهی کسب کنید. در این صورت تعامل سازنده‌تری با یکدیگر خواهید داشت. اگر در این زمینه نیازمند مشاوره و یا راهنمایی هستید تیم قوی و حرفه‌ای وکیل اصفهان در خدمت شما همراهان عزیز است.