قوانین آپارتمان نشینی و زندگی در مجتمع

آپارتمان‌ نشینی بخشی جدانشدنی از زندگی مدرن است. این روز‌ها مردم از یک سو به دلیل پیشرفت جوامع شهری و رشد جمعیت، و از سویی دیگر برای کاهش هزینه‌ها، به زندگی در مجتمع‌های چند طبقه رو آورده‌اند. زندگی در آپارتمان‌ با وجود مزایایی مانند هزینه‌ی کمتر و امنیت بیشتر، سختی‌هایی هم دارد. شما باید بتوانید یک ساختمان را با اشخاص دیگر به صورت اشتراکی استفاده کنید. به طوری که همیشه باید با همسایگانتان برای مواردی مانند شارژ ساختمان، تعمیرات و تصمیم‌گیری‌های از این قبیل در تعامل باشید.

همچنین موارد اخلاقی و حقوق همسایه نیز حائز اهمیت است. مجموع این قوانین به عنوان فرهنگ آپارتمان نشینی شناخته می‌شوند. بخشی از این مقررات توسط مراجع قانونی و بعضی دیگر توسط ساکنین گذاشته شده است. وکیل اصفهان در این مقاله به قوانین آپارتمان نشینی می‌پردازد زیرا اغلب اوقات رعایت نکردن حقوق دیگران در مجتمع‌ها به دلیل بی‌اطلاعی از قوانین است.

آپارتمان چیست؟

این کلمه از زبان فرانسه وارد فرهنگ‌های دیگر شده است. با اینکه معادل‌های فارسی‌ای مانند کاشانه، سراچه و عمارت برای آن در نظر گرفته شده اما میان مردم کاربرد چندانی ندارند. همچنین باید گفت هیچ کدام از این معادل‌ها حق مطلب را در مورد معنا و مفهوم آپارتمان بیان نمی‌کنند.

اگر بخواهیم تعریفی برای این اصطلاح در نظر بگیریم می‌گوییم ساختمانی چند طبقه است؛ که در هر کدام از طبقاتش، واحد یا واحدهایی مستقل وجود دارند. مجتمع می‌تواند تجاری یا مسکونی باشد ولی در اصل مطلب تفاوتی ایجاد نمی‌کند. البته طبق قانون اجازه‌ی تغییر کاربری مجتمع را نداریم. برای مثال امکان راه‌اندازی کسب‌و‌کار در آپارتمان مسکونی وجود ندارد. و همین‌طور حالت عکس آن هم امکان‌پذیر نمی‌باشد.

مالکیت در ساختمان آپارتمانی

طبق تعریفی که از مجتمع‌های چند طبقه بیان شد؛ بدون شک متوجه شده‌اید که مالکیت در آپارتمان‌ها کاملا اختصاصی نیست. ساختمان‌ها به دو بخش تقسیم می‌شوند. واحد‌های مستقل که به یک شخص خاص تعلق دارند و اختصاصی هستند و بقیه قسمت‌های آن که میان واحد‌ها مشترک هستند. واحد‌های مستقل تحت عنوان مالکیت خصوصی قرار دارند و تنها مالک اجازه استفاده از آن‌ها را دارد. از قسمت‌هایی که جز بخش خصوصی هستند می‌توان به بالکن اشاره کرد. اما قسمت‌هایی از ساختمان که بین تمام افراد مشترک هستند، مالکیت عمومی دارند و در اصطلاح به آن‌ها مشاع می‌گویند.

مشاعات مجتمع و قوانین مربوط به آن‌ها

• • پارکینگ

• انحصار در محل پارک اتومبیل

عموما با وجود اشتراکی بودن محیط پارکینگ برای تمام ساکنان مجتمع، جای پارک هر واحد مشخص شده و معلوم می‌باشد. در این صورت اگر شخصی از پارکینگ انحصاری یکی از افراد ساختمان استفاده کند، مالک می‌تواند اقدام قانونی علیه وی انجام دهد. موقعیتی را تصور کنید که شخصی با وجود اطلاع از مالکیت شما نسبت به آن محل پارک و تذکر و اخطار از سوی شما، اتومبیلش را جا به جا نمی‌کند. از نگاه قانون این کار جرم محسوب شده و برای شخص خاطی به عنوان مجازات، پرداخت جریمه و حبس در نظر گرفته می‌شود.

• پارکینگ خالی

گاهی ممکن است یکی از واحد‌های آپارتمان مدتی خالی از سکنه باشد یا افراد ساکن آن اتومبیل نداشته باشند. به هر دلیلی فضای پارکینگ متعلق به آن واحد خالی مانده است. در این صورت شما می‌توانید با کسب اجازه از مالک از جای پارک خالی استفاده کنید. چون آن محل انحصارا متعلق به یکی از واحد‌های مجتمع است، مالک می‌تواند از شما اجاره‌ بگیرد. اگر شما مدتی از ساختان خود دور باشید و یکی از ساکنین در آن مدت بدون اجازه‌تان، اتومبیل خود را در محل انحصاری‌‌تان پارک کنید، شما می‌تواند از مراجع قانونی برای آن مدت طلب اجاره کنید.

• پارکینگ مشاع

فضای پارک در صورتی انحصاری خواهد بود که در سند ملک به آن اشاره شده باشد. اگر پارکینگ مربوط به واحدی در سند و قولنامه‌ی آن ذکر نشده باشد، پارکینگ جز مشاعات ساختمان محسوب می‌شود و تمام ساکنان می‌توانند از آن استفاده کنند.

• استفاده از فضای پارکینگ برای امور دیگر

برگزاری جشن، مهمانی و هر گونه مراسمی در پارکینگ مجتمع، بستگی‌ به توافق تمام ساکنین دارد. همچنین قرار دادن وسایلی از قبیل میز، صندلی و گلدان در فضای پارکینگ بدون اجازه و موافقت تمام واحد‌ها، ممنوع است. به‌علاوه نگهداری از حیوانات هم در آن فضا خلاف فرهنگ و قوانین آپارتمان نشینی است.

• • آسانسور

• حمل وسایل سنگین

اغلب آسانسور آپارتمان‌های مسکونی برای مسافربری طراحی شده‌اند. جا‌به‌جایی وسایل سنگین باعث آسیب و خرابی آن‌ها خواهد شد. از این رو ممنوع اعلام شده است. هنگام اسباب‌کشی اگر این قانون زیر پا گذاشته شود و در زمان حمل وسایل آسانسور آسیبی ببیند، هزینه‌ی تعمیرات و تمام قطعات مورد نیاز بر عهده مالک واحدی است که اقدام به این کار کرده است.

• شارژ و تعمیرات آسانسور

گاهی ساکنین طبقه‌ی اول در زمان پرداخت شارژ و هزینه‌های مربوط به تعمیر آسانسور، اعتراض می‌کنند. ممکن است آن‌ها بگویند از آسانسور استفاده نمی‌کنند و به همین دلیل نباید هزینه‌ای پرداخت کنند. اما آسانسور جز مشاعات ساختمان است و اعتراض آن‌ها از نگاه قانون مقبول نخواهد بود.

• • پشت بام

• قفل درب

هیچ واحدی اجازه‌ی قفل کردن در پشت‌بام را ندارد مگر اینکه تمام ساکنین کلید باز کردن آن را داشته‌باشند. البته گاهی با موافقت تمام ساکنین برای جلوگیری از دزدی و اتفاقات احتمالی، در را قفل می‌کنند و کلید نزد مدیر امانت می‌ماند.

• عایق کف

قرار دادن هر وسیله‌ای روی بام مجتمع، که ممکن است باعث آسیب به پوشش عایق پشت بام شود، ممنوع است. اگر به هر دلیلی این قانون نقض شود و آسیبی به عایق وارد شود، شخص خاطی موظف است خسارت را به عهده بگیرد و هزینه‌ی تعمیرات را پرداخت کند.

• نگهداری از حیوانات

پشت‌بام نیز همانند پارکینگ جز مشاعات است. این فضا بین تمام اشخاص آپارتمان مشترک است. به همین خاطر نگهداری از حیوانات خانگی و پرندگان روی پشت بام ممنوع است.

• • راه‌پله

• نظافت

از موارد حائز اهمیت تمیز نگه داشتن راه‌پله و فضای جلوی واحد‌ها است. پس تمام واحد‌ها موظف‌اند هنگام بیرون بردن زباله از سالم بودن پلاستیک آن اطمینان حاصل کنند. همچنین اگر به هر دلیلی باعث کثیفی راه پله‌ها شدند باید سریع نسبت به تمیز کردن آن اقدام کنند. اعضای مجتمع می‌توانند هزینه‌ای را در شارژ ماهانه برای نظافت ساختمان از جمله راه پله‌ها لحاظ کنند.

• قرار دادن وسایل

راه‌پله، راهرو و فضای جلوی واحد‌های مسکونی، جز مشاعات آپارتمان است. از این رو قرار دادن هر وسیله‌ای از جمله جا‌کفشی و زباله، نقض قوانین آپارتمان نشینی است. از دلایل مهم این امر ایجاد موانع در مکان‌هایی است که هنگام وقوع خطرات مانند آتش‌سوزی همه‌ی افراد به آن هجوم می‌برند. در چنین مواقعی موانع می‌توانند بسیار خطرزا باشند و احتمال آسیب را بالا ببرند.

• تعمیرات

اگر آسیب غیر عمدی به عایق پشت بام وارد شود تمام واحد‌ها موظف به پرداخت هزینه تعمیرات هستند. همانند آسانسور، پشت بام نیز جز مشاعات است و واحد‌هایی که در طبقات پایین‌تر قرار دارند نمی‌توانند از پرداخت هزینه امتناع کنند.

مدیریت مجتمع

در ساختمانی که بیش از سه واحد داشته باشد باید مالکین جلسه تشکیل دهند و یک شخص را به عنوان مدیر انتخاب کنند. اینکه مدیر از میان اعضای آپارتمان باشد یا نه تفاوتی ندارد. وظیفه‌ی او اداره‌ و حفظ امنیت مجتمع است. مدیر موظف است تصمیمات گرفته شده در جلسات را اجرا کند. همچنین می‌توان شخصی را به عنوان خرانه‌دار انتخاب کرد تا شارژ ماهیانه را دریافت کند. اما در بیشتر آپارتمان‌ها این وظیفه نیز به عهده مدیر است. او شارژ ماهیانه تعیین شده در جلسات را دریافت و برای هزینه‌های خدمات ساختمان مصرف می‌کند.

معرفی شارژ ماهانه و قوانین آن

حق شارژ مبلغی است هر واحد موظف است، ماهانه برای خدمات ساختمان پرداخت کند.

موارد مصرفی حق شارژ

1. نظافت و استخدام مستخدم
2. قبض‌های مشترک آب، برق و گاز
3. تعمیرات بخش‌های مشترک مانند آسانسور و پشت بام
4. خرید وسایل مورد نیاز ساختمان مانند وسایل برای روشنایی، نظافت، قطعات آسانسور و غیره
5. رسیدگی و نگهداری به گیاهان در بخش مشترک ساختمان

قوانین حق شارژ

1. همه‌ی واحد‌ها، بدون توجه به تعداد افراد ساکن در هر کدام، موظف به پرداخت شارژ ماهانه هستند.
2. پرداخت شارژ مستاجرین توسط خودشان یا صاحب‌خانه، موضوعی توافقی است.
3. در صورتی که شخصی از پرداخت شارژ امتناع کند، مدیر و مالکان ساختمان می‌توانند طی اظهارنامه‌ای به آن واحد تذکر دهند و اگر اقافه نکند موضوع را به مراجع قانونی واگذار کنند.
4. در صورتی که با وجود طی کردن مراحل ذکر شده شخص همچنان از پرداخت شارژ خودداری کند؛ مدیر می‌تواند دسترسی او به امکانات ساختمان از جمله پمپ، آب و غیره را قطع کند.
5. ساکنان می‌توانند در صورت توافق مقداری شارژ اضافی برای ذخیره پرداخت کنند تا در صورت نیازبه تعمیرات و خرید وسایل موجودی کافی در دسترس باشد.

قوانین اخلاقی و حقوق همسایگان

1. با وجود اختصاصی بودن واحد‌ها، رعایت مسائل اخلاقی و حقوق همسایه در آپاتمان اهمیت ویژه‌ای دارد. به دلیل نازک بودن دیوار‌ها مواردی هستند که رعایت آن‌ها بسیار واجب است.
2. با وجود سرامیک بودن واحد‌ها برای انتقال کمتر صدای راه رفتن می‌توانید کف را با موکت بپوشانید.
3. در ساعاتی که اغلب مردم به استراحت مشغول هستند، نباید سر و صدای زیادی ایجاد کنید.
4. استفاده از سینمای خانگی و سیستم صوتی در آپارتمان آزار زیادی به همسایگان می‌رساند.
5. تعمیرات درون منزل را در طول روز و ساعات مناسب انجام دهید.
6. هنگام جا‌به‌جایی وسایل را روی زمین نکشید و با کمک فردی دیگر وسایل را بلند کنید و به جای دیگر ببرید.

سخن آخر

انسان ذاتا موجودی اجتماعی است و با وجود مشکلاتی که ممکن است در زندگی‌اش کنار مردم به وجود بیاید از تعامل با دیگران ناگزیر است. آگاهی از قوانین و رعایت آن‌ها به روابط انسان‌ها نظم و جهت می‌بخشد. شما با صبر و گذشت می توانید جلوی بسیاری از آشفتگی‌ها را بگیرید. گاهی با یک گفت‌وگوی بالغانه بسیاری از مسائل حل خواهد شد.

اما مراجع قانونی برای مواقعی ایجاد شده‌اند که مشکلات به هیچ صورت میان خود افراد حل نشده و نیازمند میانجی و شخص سومی هستند که از بیرون و موضع قدرت به ماجرا بپردازد. در صورتی که برای حل مسائل حقوقی و تعاملاتتان با افراد نیاز به مشاوره دعاوی حقوقی دارید می‌توانید از وکیل پایه یک دادگستری اصفهان، مهدی علیجانی، کمک بگیرید. ایشان به عنوان بهترین وکیل اصفهان از نگاه مردم می توانند در همه‌ی مسائل حقوقی به شما کمک کنند.

وکیل ملک