
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی به چه کسی گفته میشود؟
هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معاملهای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکردهاند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافقها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
تخلف از قولنامه چه پیامدهای حقوقی دارد؟ + راهکارهای قانونی
پیامدهای حقوقی تخلف از قولنامه
تخلف از قولنامه (قرارداد مقدماتی) بهعنوان یک تعهد قانونی، میتواند پیامدهای سنگینی برای طرف متخلف داشته باشد. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قولنامه در صورت رعایت شرایط صحت قرارداد (قصد و رضا، اهلیت، موضوع مُعین و مشروع) دارای اعتبار قانونی است. در صورت نقض تعهدات مندرج در قولنامه، طرف زیاندیده میتواند با استناد به ماده ۱۹۰ قانون مدنی، اقدامات زیر را انجام دهد:
- ابطال قرارداد: درخواست فسخ قولنامه و بازگشت وضعیت به حالت سابق.
- دریافت خسارت: مطالبه ضرر و زیان ناشی از عدم اجرای تعهدات (مطابق ماده ۳۶۲ قانون مدنی).
- اجرای اجبارین تعهد: الزام طرف متخلف به اجرای مفاد قولنامه از طریق دادگاه.
راهکارهای قانونی مقابله با تخلف
۱. تنظیم دادخواست حقوقی:
- تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی برای الزام به اجرای تعهد یا دریافت خسارت.
- ارائه مدارک شامل: اصل قولنامه، شواهد نقض تعهد (مانند نامههای اخطار، شهادت شهود).
۲. استفاده از وکیل متخصص:
- مشاوره با وکیل قراردادها برای بررسی شروط قولنامه و تدوین استراتژی حقوقی.
۳. درخواست تأمین خواسته:
- توقیف اموال طرف متخلف بهعنوان تضمین اجرای حکم (مطابق ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی).
۴. جبران خسارت تأخیر تأدیه:
- مطالبه سود تأخیر بر اساس نرخ تورم (مطابق ماده ۵۲۲ قانون مدنی).
تماس و رزرو مشاوره با وکیل الزام به تنظیم سند در اصفهان و بصورت آنلاین در تمامی نقاط کشور:
تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار میتواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث میتوانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات موردنیاز، اقدام به ثبت مالکیت میکنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است.
حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی میافتد؟
در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار میشود و متعهدله میتواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد.
محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر میکند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمیتواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل میشود و در صورت امتناع آنها، دادگاه میتواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.
نمونه پرونده ابطال سند
شرایط دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی، فرآیندی حقوقی است که در آن دادگاه، طرف متخلف (معمولاً فروشنده) را مجبور میکند تا مطابق تعهدات قراردادی، سند رسمی ملک را تنظیم و امضا کند. برای موفقیت در این دعوا، رعایت دقیق شرایط قانونی زیر ضروری است:
شرط ۱: وجود رابطه قراردادی معتبر
الف) اعتبار قولنامه یا قرارداد مقدماتی:
- قولنامه یا قرارداد مقدماتی باید مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط صحت قرارداد را داشته باشد:
- قصد و رضای طرفین (عدم اجبار یا اشتباه در معامله).
- اهلیت قانونی (بلوغ، عقل، و عدم ممنوعیت حقوقی مانند ورشکستگی).
- موضوع معین (مشخصات دقیق ملک، از جمله پلاک ثبتی، متراژ، نشانی و...).
- مشروعیت هدف (معامله نباید برای فعالیت غیرقانونی مانند پولشویی باشد).
ب) ذکر تعهد به تنظیم سند در قرارداد:
- در متن قولنامه یا قرارداد مقدماتی باید به صراحت ذکر شود که فروشنده متعهد شده است در مهلت مشخصی، سند رسمی را تنظیم کند.
- مثال:
"فروشنده متعهد میشود حداکثر تا تاریخ ۱۴۰۳/۰۵/۱۵ با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، سند رسمی ملک واقع در تهران، خیابان جمهوری، پلاک ۱۲۳ را به نام خریدار انتقال دهد."
⚠️ هشدار: اگر تعهد به تنظیم سند در قرارداد ذکر نشود، دادگاه ممکن است ادعای شما را نپذیرد، زیرا اصل آزادی قراردادها حکم میکند تعهدات فقط در چارچوب متن قرارداد الزامآور هستند.
شرط ۲: مالکیت قانونی فروشنده
الف) ارائه مدارک مالکیت:
- فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد و مدارک زیر را به دادگاه ارائه دهد:
- سند رسمی ملک (سند سبز یا سند تکبرگ).
- گواهی پایان کار (برای املاک ساختوساز شده).
- پروانه ساخت (در صورت نیاز).
ب) موارد استثنا:
- اگر فروشنده وکیل یا نماینده مالک است، باید دادنامه وکالت رسمی با حق انتقال ملک ارائه شود.
- اگر ملک ارثی است، فروشنده باید گواهی انحصار وراثت و رضایت سایر وراث را داشته باشد.
مثال عملی:
فرض کنید آقای «الف» ملک خود را به آقای «ب» فروخته است، اما پس از دریافت پیشپرداخت، مشخص میشود ملک در توقیف بانکی بوده و آقای «الف» مالک واقعی نیست. در این حالت، دادگاه حکم به بیاعتباری قولنامه میدهد.
شرط ۳: عدم وجود موانع قانونی
الف) موانع مربوط به ملک:
۱. ملک مشاع نباشد (یعنی متعلق به چند مالک مشترک نباشد) مگر با رضایت تمام شرکا.
۲. ملک مورد اختلاف نباشد (مانند دعوای اعسار یا ادعای مالکیت توسط شخص ثالث).
۳. ملک توقیف نشده باشد (توسط دادگاه، بانک یا سازمان امور مالیاتی).
ب) موانع مربوط به فروشنده:
۱. فروشنده در قید حیات باشد: اگر فروشنده فوت کرده است، باید گواهی انحصار وراثت ارائه شود و کلیه وراث در دادگاه حاضر شوند.
۲. فروشنده محجور نباشد (مانند ورشکستگی، جنون یا صغیر بودن).
مثال عملی:
خانم «پ» پس از خرید ملکی، متوجه میشود فروشنده پیش از انتقال سند فوت کرده است. در این حالت، وی باید با ارائه گواهی انحصار وراثت، وراث فروشنده را به دادگاه احضار کند و از آنان بخواهد سند را امضا نمایند. اگر ورثه امتناع کنند، دادگاه میتواند آنان را الزام به تنظیم سند کند.
نکات تکمیلی برای موفقیت در دادگاه
- گواهی عدم حضور از دفترخانه: خریدار باید ثابت کند در مهلت مقرر، با مراجعه به دفترخانه، درخواست تنظیم سند داده است، اما فروشنده حاضر نشده است.
- مدارک پرداخت وجه: ارائه فیشهای بانکی یا رسیدهای پرداخت وجه، تعهد مالی خریدار را اثبات میکند.
- شهادت شهود: اگر قرارداد شفاهی بوده یا مستندات کافی نیست، شهادت دو مرد یا یک مرد و دو زن میتواند به دادگاه کمک کند.
جدول خلاصه شرایط الزام به تنظیم سند
شرط | توضیحات | مدارک مورد نیاز |
---|---|---|
رابطه قراردادی معتبر | قولنامه دارای شرایط ماده ۱۹۰ قانون مدنی + ذکر تعهد به تنظیم سند | اصل قولنامه، شواهد پرداخت، شهادت شهود |
مالکیت فروشنده | ارائه سند رسمی ملک یا گواهی نمایندگی | سند مالکیت، پروانه ساخت، گواهی وکالت |
عدم موانع قانونی | ملک غیرمشاع، غیرمختومه، و فروشنده فاقد محجوریت | گواهی عدم توقیف، گواهی انحصار وراثت |
پیامدهای عدم رعایت شرایط
- ابطال دادخواست: اگر دادگاه تشخیص دهد شرایط فوق رعایت نشده، دادخواست را رد میکند.
- محکومیت به پرداخت خسارت: ممکن است خریدار به دلیل اقامه دعوای بیاساس، متحمل هزینههای دادرسی شود.
✅ راهکار نهایی:
پیش از تقدیم دادخواست، با یک وکیل متخصص املاک مشورت کنید تا از رعایت کلیه شرایط اطمینان یابید. این مشورت میتواند از اتلاف زمان و هزینه جلوگیری کند.
برای مشاوره تخصصی با شماره ۰۹۱۳۷۱۴۷۳۱۴ تماس بگیرید یا به وبسایت ما مراجعه کنید.
عناوین دادخواست الزام بام به سند رسمی
- الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال و تنظیم سند.
- الزام به انتقال رسمی مالکیت. (الزام به تنظیم سند رسمی)
- الزام به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم و امضاء سند انتقال رسمی پلاک.
- الزام خوانده به تنظیم سند رسمی.
- الزام به انجام تعهد مبنی بر تنظیم سند انتقال.
- الزام خوانده به حضوردر دفاتر اسناد رسمی و امضاءسند انتقال.
- الزام به تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی و اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال.
- الزام به تحویل مورد معامله.
- الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال ششدانگ پلاک…
وظایف دادگاه در الزام به تنظیم سند
- انجام تحقیقات مقدماتی مورد لزوم
- احراز هویت فروشنده و خریدار
- احراز انجام معامله توسط طرفین
- احراز مالکیت خوانده (فروشنده)
- در صورت تقاضای خواهان صدور قرار دستور موقت برای جلوگیری از فروش ملک
چه زمان می توان گفت سند رسمی تنظیم شده است؟
۱. سند یا در اداره ثبت اسناد و املاک یا در دفاتر اسناد رسمی و یا نزد مأمورین رسمی صلاحیتدار تنظیم شده باشد. منظور از مأمور رسمی شخصی است که از طرف مقام صلاحیتدار برای تنظیم سند رسمی انتخاب شده باشد مثل سردفتران اسناد رسمی که پس از شرکت در آزمون مربوطه و کسب نمرهی قبولی، از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک به رئیس قوه قضائیه پیشنهاد شده و سپس از طرف او به این سمت منصوب میشوند. باید توجه نمود که امروزه اسناد در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم نمیشوند بلکه منحصراً توسط دفاتر اسناد رسمی، تنظیم و ثبت میگردد.
۲. اگر مأمور رسمی اقدام به تنظیم سند میکند، باید وی صلاحیت انجام این کار را داشته باشد. برای مثال سردفتر اسناد رسمی، صلاحیت ثبت سند رسمی ازدواج و طلاق را ندارد یا مثلاً سردفتری که در اصفهان دفترخانه دارد، نمیتواند دفتر خود را به تهران انتقال داده و در آنجا اقدام به تنظیم سند نماید زیرا طبق قانون اقدامات مأمورین رسمی فقط در محل مأموریت خودشان اثر قانونی دارد.
۳. باید در تنظیم سند، تشریفات قانونی مربوط به آن رعایت شود. این تشریفات قانونی دو دسته هستند؛ برخی از آنها به اندازهای اهمیت دارند که اگر رعایت نشوند، نمیتوان نوشته را سند نامید.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
ریاست محترم شعبه مرجوع الیه ------------------------
به استحضار می رساند موکل -------------- ۶ دانگ را از یک باب مغازه به پلاک ثبتی -------------- از خواندگان خریداری و نامبردگان --------------------- متعهد به انتقال سند و همچنین تحویل تا تاریخ -------------- میشوند لیکن تاکنون ورثه اقدام به انتقال و تحویل و انجام سایر تعهدات قراردادی ننموده اند و با تقدیم دادخواست حاضر تقاضای محکومیت خواندگان به شرح ستون خواسته را از دادگاه تقاضا کرده است.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
- وکیل مهریه در اصفهان | راهنمای کامل پیگیری مهریه عندالمطالبه، اعسار و مهرالمثل
- وکیل ثبت شرکت ⚖️ | راهنمای جامع ثبت انواع شرکتهای تجاری در ایران + مدارک لازم
- وکیل چک برگشتی در اصفهان | مجازات چک بلامحل + نمونه شکایت کیفری
- ترک انفاق در قانون ایران: شرایط، مجازات و نمونه دادخواست
- وکیل قتل در اصفهان | دفاع تخصصی در پروندههای قتل عمد، شبه عمد و خطای محض
- ازدواج 11
- اسناد ملکی 5
- پرسش و پاسخ حقوقی 5
- حضانت 5
- حقوق زن 7
- داستان یک پرونده 1
- دستهبندی نشده 3
- دعاوی تجاری 24
- دعاوی ثبتی 13
- دعاوی کیفری 51
- دعاوی مالی 14
- دعاوی ملکی 16
- دیوان عدالت اداری 1
- طلاق 12
- عکس نوشته 1
- قراردادها 8
- کاربران اختصاصی 0
- کلیپ صوتی 0
- مالک مستاجر 2
- مشاوره حقوقی 34
- مقالات 32
- نمونه پرونده 4
- وصول مطالبات 2
- وصول مطالبات 2
- وکیل خانواده 29
در حال حاضر هیچ نظری داده نشده است